Pendapatan pendekatan kepada penilaian hartanah dan perniagaan. Penggunaan pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan adalah gabungan keseluruhan kaedah taksiran nilai hartanah milik organisasi, perniagaan itu sendiri, di mana kos penentuan itu dibuat oleh penukaran manfaat ekonomi yang dijangka pada masa akan datang. Asas-asas teori pendekatan ini agak meyakinkan. nilai pelaburan ialah nilai faedah masa depan pada masa ini, yang didiskaunkan pada kadar pulangan, yang mencerminkan sifat berbahaya pelaburan.

Ini adalah munasabah dan sesuai untuk digunakan dalam pengeluaran dan penjualan harta perniagaan objek yang sedia ada, dan juga perniagaannya disediakan menjana pulangan yang positif. Magnitud risiko pelaburan dalam perniagaan ditunjukkan oleh anggaran kadar diskaun. Dalam peranan yang dari segi ekonomi, kini mencecah kadar pulangan yang dikehendaki oleh pelabur atas modal yang dilaburkan di tahap yang setanding objek pelaburan berisiko, atau ia adalah kadar pulangan ke atas pelaburan alternatif dengan risiko setanding pada masa penilaian.

ciri-ciri

Penggunaan pendekatan pendapatan dalam amalan adalah agak satu tugas yang sukar, kerana ia adalah perlu untuk menilai setiap penentu penting daripada kos - kadar pulangan dan keuntungan. Apabila menilai syarikat yang menggunakan teknik-teknik ini, anda perlu pastikan untuk menjalankan analisis yang teliti semua unsur-unsur utama, termasuk kos perolehan syarikat itu, yang mempunyai kesan langsung ke atas keuntungan, kos dan risiko yang dicipta oleh setiap ahli individu.

Pendekatan pendapatan untuk menilai perniagaan yang digunakan agak kerap. Sebagai contoh, dalam kes pengambilalihan atau penggabungan, maka kaedah ini digunakan lebih kerap daripada kos atau pasaran. modal lampiran pembeli kini dibuat dengan harapan bahawa aliran tunai bersih yang akan diterima di masa depan, yang tidak boleh dianggap dijamin, kerana mereka mempunyai ciri-ciri risiko tertentu. Pendekatan pendapatan untuk menilai ini penentu utama nilai dalam itu, bagi penggunaan pendekatan berasaskan pasaran biasanya memerlukan nisbah harga-pendapatan, atau lain gandaan pendapatan yang sama untuk tempoh yang retrospektif, tanpa mengambil kira masa depan.

Untuk gandaan pasaran ciri-ciri ciri-ciri seperti tidak selamat, dan kegagalan untuk menyediakan penjagaan yang sama yang boleh dicapai di bawah keadaan menggunakan pendekatan pendapatan ramalan pendapatan masa depan dan kadar diskaun. Sebagai contoh, nisbah "harga-pendapatan", yang digunakan selama setahun, tidak membenarkan untuk mencerminkan secukupnya perubahan jangkaan pada masa hadapan. Betul penggunaan pekali memberi peluang untuk menunjukkan keutamaan umum pelabur, mereka sering memetik vendor atau sumber-sumber industri.

penggunaan

Dalam analisis dan perlindungan keperluan, dan maklumat mengenai bajet syarikat, yang memaksa untuk membuat perubahan dan pembangunan kesan kewangan daripada rancangan itu diwujudkan, ramalan dan ayat asas. Pendekatan pendapatan kepada penilaian perniagaan yang membolehkan anda untuk mengukur semua andaian yang berkaitan dengan sama ada terdapat faedah tertentu penyerapan akibat daripada pertumbuhan hasil, mengurangkan kos, meningkatkan proses atau mengurangkan kos kecil-topi. Dengan pendekatan ini, ia adalah mungkin untuk mengukur dan membincangkan segala-galanya. Di samping itu, ia boleh digunakan untuk menentukan masa bermulanya manfaat yang diharapkan, serta untuk menunjukkan proses mengurangkan kos perusahaan untuk setakat itu, kerana terdapat pergerakan manfaat di masa depan yang lebih jauh.

Menggunakan pendekatan pendapatan memperuntukkan kedua-dua pembeli dan penjual peluang untuk menentukan nilai pasaran yang adil perusahaan, serta nilai pelaburannya untuk satu atau lebih pembeli strategik. Jika perbezaan ini dipaparkan cukup jelas, pembeli dan penjual boleh dengan mudah mengenal pasti manfaat daripada sinergi dan mengambil penyelesaian bermaklumat.

Apabila menggunakan pendekatan pendapatan untuk menilai perniagaan, anda harus ingat bahawa kos dikira terdiri daripada kos semua harta yang digunakan dalam tindakan langsung. Sebagai sebahagian daripada pendekatan, ada beberapa kaedah untuk menganggarkan, adalah yang paling menarik. Khususnya, kaedah ini akan dikenakan pendekatan pendapatan: Penggunaan huruf besar dan aliran tunai terdiskaun. Anda boleh melihat mereka dengan lebih terperinci.

kaedah

Menggunakan kaedah permodalan aliran tunai jumlah nilai perusahaan dikesan, bergantung kepada aliran tunai yang dijana oleh potensi hartanah perusahaan. aliran tunai perniagaan atau perusahaan secara keseluruhannya - perbezaan di antara semua aliran masuk dan aliran keluar dana dalam tempoh bil. Biasanya digunakan untuk tempoh pengiraan satu tahun. Teknik ini adalah untuk menukar tahap wakil aliran dijangka wang dalam nilai semasa dengan membahagikan jumlah aliran keseluruhan untuk Kadar permodalan yang digunakan. Dalam kes ini, aliran pendapatan yang sesuai, dengan beberapa penyesuaian.

Untuk menggunakan kaedah konvensional yang digunakan untuk mengira aliran tunai tambahan keuntungan bersih (dikira selepas cukai) Perbelanjaan bukan tunai untuk menentukan nilai mutlak aliran tunai untuk permodalan. Kaedah pengiraan boleh dianggap lebih mudah berbanding dengan pengiraan aliran tunai bebas, yang telah dirakamkan sebagai pelaburan modal tambahan diperlukan dan keperluan untuk penambahan modal, boleh dirunding.

Mendiskaunkan aliran tunai

Kaedah ini pada dasarnya hanya berdasarkan jangkaan aliran tunai yang dijana oleh syarikat itu sendiri. Perbezaan ciri antara ia terdiri dalam fakta bahawa kos yang diperlukan untuk skor banyak menentukan aliran tunai tahap wakil. Kaedah ini di negara-negara maju adalah yang paling banyak digunakan kerana ia boleh digunakan untuk mengambil kira semua prospek. aliran tunai biasanya sama dengan jumlah pendapatan bersih dan susut nilai, dengan syarat keuntungan penolakan pelaburan modal kerja dan perbelanjaan modal bersih.

Syarat-syarat berikut untuk menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun:

• ada sebab untuk mempercayai bahawa aliran tunai masa hadapan akan menjadi tahap yang berbeza semasa, iaitu, kita bercakap tentang pembangunan perusahaan;
• ada ruang untuk penilaian bermakna aliran tunai masa hadapan menggunakan perniagaan atau hartanah komersial;
• objek adalah untuk membina langkah yang lengkap atau sebahagian;
• Enterprise adalah nilai utama bercampur komersial.

Pendekatan pendapatan kepada penilaian harta oleh kaedah aliran tunai terdiskaun adalah yang terbaik, tetapi penggunaannya adalah sangat susah payah. Terdapat anggaran bahawa tanpa penggunaan kaedah ini untuk menghasilkan mustahil. Ini termasuk pembangunan projek pelaburan dengan penilaian berikutnya.

Kelebihan kaedah pendiskaunan

Jika anda mengamalkan pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah atau perniagaan melalui kaedah mendiskaun, ia adalah mungkin untuk mengenal pasti beberapa faedah utama. Pertama sekali kita bercakap tentang apa keuntungan masa depan perniagaan langsung mengambil kira hanya kos operasi dijangka untuk pengeluaran produk dengan jualan berikutnya, dan pelaburan masa hadapan yang berkaitan dengan penyelenggaraan dan pengembangan pengeluaran dan perdagangan kapasiti, dicerminkan dalam ramalan keuntungan hanya secara tidak langsung melalui semasa mereka susut nilai.

perkara penting

Penilaian pendekatan pendapatan dengan kekurangan keuntungan atau kerugian sebagai petunjuk pengiraan pelaburan dilakukan selepas mengambil kira hakikat bahawa keuntungan merupakan petunjuk laporan perakaunan, jadi terdedah kepada manipulasi yang ketara semasa operasi.

kaedah aliran tunai terdiskaun terdiri daripada tiga kumpulan model:

• dividen lebih murah;
• sisa pendapatan;
• aliran tunai terdiskaun.

Jika diamalkan pendekatan komersial mengikut sijil diskaun model dividen sebagai aliran tunai, memohon pembayaran untuk saham. Walaupun model adalah lebih biasa dalam amalan antarabangsa bagi mengenal pasti dan menilai nilai aset perusahaan, ia mempunyai banyak kelemahan. Dalam model tanpa ijazah perakaunan perolehan tertahan. Terdapat perbezaan dalam dasar dividen, bukan sahaja syarikat-syarikat individu, tetapi juga untuk seluruh negara. kaedah ini tidak boleh digunakan di perusahaan yang tidak mendapat keuntungan. Model ini adalah paling sesuai untuk pengiraan nilai saham minoriti.

Pendapatan Berterusan Model

Pendekatan pendapatan dengan anggaran dengan pendekatan model sisa menganggap bahawa sebagai langkah aliran tunai nilai sisa pendapatan akan digunakan, iaitu perbezaan di antara keuntungan dan kepada saiz keuntungan, yang telah diramalkan oleh para pemegang saham pada masa pembelian syarikat atau saham-sahamnya. Jika nilai perusahaan itu dikira atas dasar andaian sesuai untuk model, ia akan menjadi sama dengan jumlah nilai buku dengan nilai kini jumlah yang dijangka pendapatan yang tinggal selepas ini. Model ini menunjukkan kepekaan yang besar kepada kualiti data yang dibentangkan dalam penyata kewangan. Untuk keadaan Rusia kecukupan maklumat tersebut adalah tertakluk kepada keraguan yang ketara.

Manfaat untuk Pemegang Saham

Sememangnya, pemegang saham atau pemegang saham syarikat itu, yang mempunyai sejarah tertentu, serta bayaran dividen kepada fakta-fakta, boleh mengambil kesempatan daripada model diskaun untuk mengira kos syarikat sendiri. Keadaan ini adalah bahawa ini perusahaan sektor pemegang saham jarang minoriti, jadi bagi mereka cara yang paling sesuai adalah dengan menggunakan pendekatan pendapatan kepada penilaian hartanah dan model perniagaan dengan mendiskaunkan aliran tunai percuma. Dalam sistem ini kunci yang ada dengan kadar diskaun tunai atau pulangan yang dijangka ke atas pelaburan. Masalah terbesar dengan model ini adalah ketepatan ramalan aliran tunai bebas, serta definisi yang mencukupi kadar diskaun.

Jika kita gunakan pendekatan pendapatan, definisi yang diberikan di atas, menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun sebagai hasil yang diharapkan dari perniagaan, mengambil kira aliran kewangan dijangka, yang boleh ditarik balik dari edaran selepas pelaburan semula yang diperlukan daripada keuntungan tunai. Sebagai petunjuk aliran tunai tidak bergantung kepada sistem perakaunan yang digunakan dalam perusahaan, dan dasar susut nilai itu. Dalam kes ini, pastikan anda mengambil kira aliran wang tunai - aliran masuk dan aliran keluar. Penilaian akal kewangan untuk diskaun tunai adalah seperti yang sebagai hasil daripada proses ini adalah pengurangan mereka ke atas amaun yang sepatutnya ada kepada pelabur pada masa penerimaan aliran tunai, dengan syarat bahawa dia meletakkan wang mereka tidak dalam perniagaan sekarang, dan dalam apa -Apa aset pelaburan lain jenis awam, sebagai contoh, keselamatan mudah tunai atau deposit bank.

teknik tambahan

Pendekatan pendapatan, contoh yang telah diterangkan sebelum ini, baru-baru ini digunakan kurang dan kurang, dan kini telah menjadi kaedah yang paling biasa penilaian. Ia digunakan untuk penilaian masing, dan berfungsi sebagai asas untuk idea bahawa apa-apa aset yang memisahkan ciri-ciri utama opsyen saham itu hendaklah dibenarkan untuk menilai ini sebagai pilihan. Pada masa ini, penolakan pendekatan pendapatan adalah yang paling sering dijalankan memihak kepada model penetapan harga opsyen (masing-masing, Black-Scholes).

Sistem seperti ini, ia digunakan, membolehkan penilaian jumlah nilai ekuiti syarikat atau perusahaan dalam kes di mana ia bekerja dengan kerugian besar. Model ini bertujuan untuk terus menjelaskan mengapa kos modal ekuiti bagi satu syarikat yang bukan sifar, walaupun pengurangan dalam kos perusahaan di bawah saiz nominal hutang. Walaupun dengan kelebihan, ia boleh diperhatikan bahawa model Black-Scholes bagi penilaian syarikat Rusia pada masa ini mempunyai lebih teori. Masalah utama, kerana yang model ini tidak boleh digunakan untuk perniagaan domestik - ia adalah ketiadaan beberapa bukti untuk parameter model, yang amat diperlukan.

penemuan

Pendekatan pendapatan kepada penilaian perniagaan dan hartanah mula digunakan lebih kurang kerap, dan ini berlaku kerana banyak sebab. Khususnya, ia melibatkan kekurangan kerana yang terdapat kesukaran dalam penggunaannya dalam pasaran pengguna. Pertama sekali ia harus diperhatikan bagaimana sukarnya untuk membuat ramalan daripada kos masa depan perkhidmatan dan produk, dan bahan-bahan mentah, serta yang lain daripada petunjuk input kompleks. Dalam kes ini, kita boleh bercakap tentang beberapa penilaian pakar subjektif. Di samping itu, masalah ini adalah maklumat pengesanan jenayah yang rendah untuk perusahaan Rusia, dan kerana ia adalah penting untuk pengiraan yang betul dan model Black-Scholes. Ini adalah kerana budaya korporat sebahagian besarnya rendah syarikat.

Bilangan luas saham, termasuk pakej hadir dan besar, tertumpu di tangan bulatan kecil orang, dan bahagian pemegang saham minoriti dan pemilik harta kecil, yang saham adalah sangat rendah, dalam modal saham diabaikan. Ia ternyata bahawa banyak syarikat hanya tidak berminat untuk mendedahkan apa-apa maklumat. Ia adalah banyak oleh itu lebih rumit daripada pendekatan pendapatan dengan mengambil kira majoriti industri dan perniagaan di Rusia. Dalam keadaan lain, ia berfungsi dengan baik, menunjukkan semua kelebihan dan kebolehpercayaannya.