Dijual sebuah apartmen yang kurang daripada 3 tahun di hartanah. Pembelian dan penjualan pangsapuri. Pangsapuri untuk dijual

Seperti diketahui, pendapatan daripada penjualan rumah pangsa oleh fizikal tertakluk kepada cukai pendapatan peribadi - cukai ke atas pendapatan individu. Apabila membeli dan menjual di wilayah Persekutuan Rusia, ia adalah dalam semua kes hendaklah dibayar kepada bajet Rusia, walaupun transaksi yang dilakukan rakyat negara-negara lain.

Dirujuk kepada skop transaksi undang-undang adalah begitu pelbagai dan tepu, yang boleh digambarkan hanya mengesankan berbilang jilid. Ini Artikel yang sama mengejar tujuan yang lebih sempit: untuk mendedahkan beberapa ciri-ciri rakyat penjualan pangsapuri, jika harta itu berada dalam tangan mereka kurang daripada tiga tahun.

Dari sudut undang-undang berpendapat, tempoh pemilikan rumah terlebih dahulu sebelum penjualan prinsip kerana penilaian yang berbeza daripada asas cukai. Seperti duluan khusus kepada undang-undang Rusia. Di Amerika Syarikat, sebagai contoh, seperti transaksi yang tidak dikenakan cukai langsung (tidak ini salah satu daripada sebab meletus pada tahun 2007, krisis hartanah?), Eropah Barat, sebaliknya, menunjukkan pendekatan yang lebih sukar. Kod Cukai adalah tuntutan. 17.1 Art itu. 217 berpotensi dikecualikan daripada cukai pendapatan sebahagian besar daripada Rusia - Pemilik harta yang begitu selama tiga tahun atau lebih.

Walau bagaimanapun, sekurang-kurangnya panjang yang sama kod cukai pemilikan (Art. 208 p. 1, ms. 5) memperoleh keadaan undang-undang apabila jualan pangsapuri adalah tertakluk kepada cukai. Kurang dari 3 tahun pemilikan melibatkan dua alternatif untuk menentukan jumlah cukai pendapatan (PIT), kedua - pada kadar 13% dalam penjualan pangsapuri, yang akan dipertimbangkan kemudian. Secara kebetulan, di Perancis cukai yang diterima lebih tegas. Di sana, dalam penjualan pangsapuri di tahun selepas pembelian pendapatan itu kepada bajet akan berjumlah satu pertiga daripada nilainya.

Sebab ekonomi bagi pembezaan

Mengapa negara menunjukkan pendekatan yang berbeza dalam menentukan asas cukai, mengambil mercu tanda seperti penunjuk seolah-olah bukan ekonomi seperti tempoh? Mengapa pihak berkuasa cukai diambil sebagai tempoh tanda aras tiga tahun?

Ia adalah lebih menguntungkan bagi pemilik apartmen, jika itu tidak mencukupi, menunggu lebih daripada tiga tahun, dan kemudian akan menjual untuk membeli yang baru, meninggalkan semua wang untuk dirinya sendiri. Malah, "klasik" kerana pemilik tidak. Tetapi dalam satu lagi difikirkan hartanah spekulator. Bagi beliau, pembelian dan penjualan apartmen - perniagaan. Melalui kod cukai kerajaan Rusia bukan sahaja menyekat keuntungan spekulasi itu, tetapi juga mengekalkan rekod, pada masa yang sama menarik bajet dana.

pilihan cukai

"Jangka pendek" pemilik mempunyai hak untuk memilih, lebih berfaedah untuk beliau dikenakan cukai ke atas (PIT) penjualan cukai pendapatan apartmen. Kurang dari 3 tahun pemilikan - istilah undang-undang mentakrifkan dua cara untuk menentukan asas cukai dalam situasi ini. Seperti yang telah disebutkan, kadar cukai dalam kedua-dua kes adalah 13%.

Pilihan pertama akan dikenakan cukai pendapatan bersih pemilik sebagai perbezaan di antara harga belian dan harga jualan. Sebagai contoh, pemilik membeli apartmen untuk $ 1.4 Juta. Gosok., Dan dijual untuk $ 1.9 Juta. Rub. Pendapatan bersih pemilik 0.5 Juta. RUB disediakan jualan ini apartmen. Kurang dari 3 tahun pemilikan - satu keadaan yang mengurangkan keuntungan dalam jumlah cukai (1900 - 1400) * 13% = 65 Rubles ..

Dalam penjelmaan kedua, jika apartmen telah mendapat harta tersebut secara percuma, asas cukai adalah harga jualannya menurun sebanyak 1 juta. Rubles (Art. 220 para. 1, ms. 1 Kanun Cukai). Russian Surat Cukai Perkhidmatan Persekutuan № ED-4-3 / 13578 dari 25.07.2013, yang mengekod prosedur untuk menentukan jumlah potongan daripada asas cukai pendapatan bersih.

Menganggap bahawa hasil daripada penjualan pangsapuri berjumlah 1.7 Juta. Rubles. Pemilik, yang menjualnya, perlu membayar untuk jumlah bajet (1700 - 1000) * 13% = 91 Rubles ..

Satu lagi potongan pilihan daripada asas cukai

Dalam keadaan di mana tuan tanah telah melabur dalam kemudahan pembaikan yang melebihi 1 juta. Gosok., Pembelian dan penjualan apartmen untuk dia boleh diiringi dengan cara lain untuk mengurangkan asas cukai. Menurut kepada Seni. 220 Kanun Cukai, dia berhak untuk mengurangkan jumlah pendapatan yang diterima ke atas perbelanjaan yang sebenarnya ditanggung dan didokumenkan.

Apa yang menyebabkan haram "pengoptimuman cukai"

Malangnya, ia berlaku bahawa pemilik pangsapuri dalam pakatan sulit dengan Realtors dan pembeli sengaja memandang rendah harga pasaran mereka, sering haram "mengoptimumkan" potongan cukai. Apa ini bermakna untuk Dodgers? pihak berkuasa cukai, menentukan sama ada undervaluation mempunyai hak kepada mahkamah untuk memecahkan perjanjian itu - untuk kembali kepada pemilik apartmen. Di samping itu, notari mencukupi mempunyai hak untuk menolak pendaftaran kontrak jualan.

Pemastautin - bukan pemastautin

Kadar cukai di atas adalah sah untuk penduduk, iaitu, bagi orang-orang yang tinggal di wilayah Rusia untuk 183 hari setahun. Majoriti mutlak di antara mereka merupakan warga Rusia.

Sebaliknya, memegang dan melupuskan harta seperti pangsapuri dan bukan pemastautin - warga asing dan rakyat Rusia tinggal kebanyakannya di luar negara. Bagi mereka, penjualan pangsapuri dikenakan cukai pada kadar yang lebih tinggi, lebih daripada dua kali lebih besar: 30%. Dan untuk bukan pemastautin daripada tempoh tiga tahun kod cukai tidak disebut. Berkata lebih, tidak kira berapa kali mereka tidak tergolong dalam rumah: tiga tahun atau lima belas atau dua puluh tahun, kadar cukai tidak berubah. Katakan, pangsapuri telah dibeli dengan harga 5.0 Juta. Rub., Kemudian dijual kepada bukan pemastautin untuk 6.5 Juta. Rub. Dalam kes ini, amaun cukai pendapatan (PIT), yang perlu dibayar kepada bajet yang bukan pemastautin, akan (6500-5000) * 30% = 450 ribu Rubles ..

Masa pemerolehan pemilikan

Seperti yang kita dapat lihat, untuk tempoh milikan ditentukan oleh magnitud cukai yang kena dibayar apabila terdapat sebuah apartmen untuk dijual. Kurang dari 3 tahun pemilikan tidak ditakrifkan sebagai tiga tahun kalendar, serta 36 bulan bermula dengan tarikh yang pasti. Apakah keadaan yang ditentukan oleh masa perolehan hak harta? Dalam kes di mana ia diperoleh melalui penswastaan, majlis menandatangani surat ikatan hadiah, penjualan, tukar barang, sewa sebagai pampasan untuk rumah dirobohkan, saat berlakunya rujukan hak ini adalah tarikh perakuan pendaftaran pemilikan.

Titik permulaan bagi pengambilalihan hak penerima warisan adalah kematian pewasiat. Pemilik perumahan koperasi boleh memanggil dirinya sarjana ia hanya pada hari bayaran akhir unit.

Oleh itu, penjualan apartmen sebagai transaksi sentiasa setimpal dengan masa berlakunya pemilikan.

Penjelasan: ia bukan hanya tentang apartmen

Oleh pangsapuri, atas permohonan cukai ke atas pendapatan individu, apabila mereka dijual disamakan sebagai kotej, rumah taman, villa, plot tanah untuk pembinaan, bilik-bilik di pangsapuri, kedua - hanya keseluruhan (istilah undang-undang), iaitu, yang mempunyai nombor, sebagai contoh: №1 bilik apartmen №7. Difahamkan bahawa pembelian dan penjualan apartmen - standard undang-undang. Semua hartanah Kadar cukai di atas berkenaan, yang telah disebutkan oleh kami.

Tetapi jika bilik tidak berdaftar, setiap satu di bawah nombor sendiri, ia adalah agak mustahil bahawa, seperti yang dinyatakan di bawah. Sebagai contoh, dalam apartmen 4 bilik, setiap daripada mereka mempunyai seorang individu. Kemudian mereka menjual semua bilik mereka, masing-masing kira-kira 1.0 Juta. Rubles. Pihak berkuasa cukai yang menunjukkan bahawa dalam keadaan seperti itu, nilai semua pangsapuri dijumlahkan untuk menentukan jumlah harga jualan. Dalam kes ini, penjualan pangsapuri akan tertakluk kepada cukai pendapatan peribadi seperti berikut: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 Rubles .. Setiap penjual akan membayar cukai pendapatan sebagai ¼ daripada jumlah terkumpul 390: 4 = 97,5 ribu Rubles ..

Mencari apartmen untuk membeli - masalah?

Search 'hak' untuk membeli sebuah apartmen - menyusahkan. Pada pandangan pertama, pasaran perumahan penuh dengan cadangan menawarkan pelbagai. Walau bagaimanapun, jika anda benar-benar mula untuk memanggil orang, yang menciptakan diklasifikasikan, maka tidak lama lagi anda akan mendapati: mereka berada dalam tergesa-gesa untuk memanggil nombor rumah, di mana apartmen terletak. Ini bermakna anda mempunyai perbualan yang sedang berlangsung dengan pengantara pasaran perumahan, iaitu, dengan Realtors. Pembeli sering berminat untuk menjual pangsapuri daripada pemilik. Tetapi adakah ia wajar?

Dalam satu tangan, sudah tentu, baik, bahawa pasaran perumahan adalah berstruktur, dan ada profesional. Ini boleh melindungi orang yang melakukan transaksi, dari skim haram yang mungkin membawa kepada pengeluaran selanjutnya. Sudah tentu, untuk keselamatan ini perlu membayar orang tengah - agensi hartanah. Berikut adalah beberapa harga sampel untuk "ketenangan fikiran": mengaudit kesahihan transaksi - dari 10 ribu Gosok;.. pendaftaran hak harta untuk perumahan - .. 15 Rubles, "yang turnkey perjanjian" - dari 20 ribu Rubles .. Malah, terdapat beberapa hal yang orang setiap hari tidak berkaitan dengan sisi undang-undang urus niaga merujuk kepada Realtors.

carian apartmen bebas

Walau bagaimanapun, satu kategori tertentu literasi undang-undang rakyat masih tertarik dengan peluang untuk menjimatkan wang, membuat tawaran tanpa perkhidmatan Realtors. Pangsapuri untuk dijual oleh pemilik lebih jarang berlaku di pasaran, ia mesti dicari. Cara yang paling mudah untuk menarik perhatian kepada pembelian pangsapuri di pasaran utama, iaitu, dari pembina. Pada masa yang sama, untuk mengelakkan salah faham, kita hendaklah terlebih dahulu mengetahui dengan harta apa kelas milik sedang dibina atau rumah yang dibina: VIP-, klassik- atau kelas ekonomi. Ini boleh ditentukan dengan kaedah penghantaran (turnkey atau di bawah samootdelku), kawasan pangsapuri perumahan saham, mengikut penguasaan pangsapuri pelbagai bilik di dalamnya. Mengetahui apa yang pemaju sedang membina perumahan di bandar anda. Pertanyaan mengenai reputasi mereka dan "rekod."

Pangsapuri untuk dijual oleh pemilik pasaran perumahan menengah, seperti yang kita sebutkan, adalah lebih jarang berlaku. Tetapi peminat merasa tidak berputus asa: sebelum anda mencari beratus-ratus kali masukkan dan mengemas kini laman web maklumat Avito, paling sering pada carian yang mengambil masa beberapa hari, membeli akhbar dengan iklan, "di bawah garis" memanggil beberapa iklan dan pemilik adalah ...

Walau bagaimanapun, tidak hakikat bahawa "orang yang menjumpai berjaya" pembeli rumah dengan keminatan tidak overpay pemiliknya berbanding harga pasaran daripada jumlah yang akan mengambil beliau untuk broker barang. Ia adalah rahsia lagi bahawa pemilik pangsapuri sering harga yg terlalu tinggi harga mereka. Walau bagaimanapun, bagi "pelanggan sebenar" jualan menengah pangsapuri - juga Turkish diploma.

Jika kita membuat keputusan untuk membeli sebuah apartmen di Bandar "asing", orang-orang berhati-hati dalam keadaan ini lebih suka untuk bertindak hanya melalui perantara, tetapi anda tidak bersendirian. Sambil meminimumkan kemungkinan mungkin "kejutan".

Tindakan undang-undang apabila membeli sebuah apartmen

Beralih penekanan untuk menyemak khusus Kanun Cukai, dengan mengambil kira penduduk, kadar cukai konsesi, bersih daripada cukai atas penjualan apartmen, pada formaliti semata-mata undang-undang daripada perjanjian itu.

Mari kita mulakan dengan pembelian pangsapuri, kerana ia adalah langkah benefisiari pertama. Sementara itu merangkumi tiga blok tindakan.

Pada mulanya, pembeli memeriksa dokumen dan Penjual hendaklah menandatangani kontrak awal.

Kemudian (jika transaksi berlaku dalam pasaran sekunder) telah menandatangani kontrak alienasi. Dalam kes di mana proses membeli sebuah apartmen di bangunan baru (pasaran utama) tanda tangan tertakluk kepada laporan penerimaan (mungkin sebaliknya - perjanjian awal, yang mengawal selia deposit pelaburan, pembinaan berkongsi, pembinaan secara saham).

Peringkat terakhir - pendaftaran negeri urus niaga. ia adalah penting untuk pembeli berhati-hati menjalankan semua langkah-langkah ini. Dengan perhatian khusus berhak mendapat kes-kes apabila membuat jualan segera pangsapuri.

tanda-tanda penipuan

Penipu biasanya cuba membuat proses menjual sia-sia, cuba untuk menyembunyikan butiran penting. Jika peristiwa-peristiwa ini mula mengambil tempat, dan penjual yang cuba untuk tergesa-gesa anda, tidak teragak-agak untuk mengganggu mendadak kerjasama dan katakan: "Selamat tinggal" - ia akan melindungi anda daripada kos.

Seperti yang anda tahu, wang suka berdiam diri. Sila baca dengan teliti kontrak jualan asal, notari berdaftar. Walaupun jika anda pernah ditolak sampel pembelian dan penjualan apartmen draf perjanjian itu. Berhati-hati - khususnya berhubung dengan teks muktamad dicetak oleh notari.

perjanjian awal

Di peringkat pertama, pembeli menetapkan harga pada mulanya, dan kemudian menyemak kesempurnaan pakej jualan dokumen. Pembeli perlu dikaji semula yang dikemukakan tehharakteristiku (bentuk №7), pendaftaran penyewa dalam apartmen, dokumen pemberian hak pemilikan kepadanya (kontrak jualan, penswastaan, derma).

Secara terperinci, pakej dokumen untuk pembelian siap dengan dokumen-dokumen berikut:

- kenyataan pendaftaran negeri pangsapuri;

- kontrak jualan (untuk itu ditentukan dengan masa penjualan apartmen);

- dokumen BTI - penghuraian dan pelan berperingkat pangsapuri;

- salinan dokumen pasport pemohon;

- Resit pembayaran.

Mari kita mulakan dari pasaran sekunder. Kita perlu memberi perhatian khusus kepada kemungkinan di masa depan pelbagai situasi masalah. Ini merujuk kepada penjelasan yang berikut dari keadaan:

- sama ada untuk menjual harta itu di bawah tahanan;

- Adakah semua waris sebelum diambil akan - untuk dijual persetujuan;

- Adakah tidak melanggar hak-hak orang yang tinggal di apartmen.

Dalam pasaran utama pemaju hartanah dibuat penjualan apartmen. Apakah dokumen yang diperlukan dalam kes ini? Memberi perhatian kepada jadual pembinaan, apabila apartmen tarikh akhir yang dijadualkan beroperasi. Pada masa yang sama tidak ada perbezaan yang signifikan dengan tahap kesediaan objek untuk penghantaran. Pertanyaan mengenai reputasi perniagaan organisasi-pembina, ada "pada hati nurani beliau" berlarutan. dokumen terkawal lagi menunjukkan:

- pendaftaran negeri pajakan tanah bangunan (mungkin pemilikan itu);

- pemaju hak untuk membina;

- perjanjian untuk meraih dana, kontrak pelaburan;

- pelan pangsapuri.

Untuk pemahaman yang lebih baik dengan penjual, ia adalah wajar untuk mendapatkan daripadanya butiran kenalan dipercayai (bermaksud dalam talian), dan juga secara lisan berunding dengan beliau tarikh tentatif pangsapuri dijual, diberikan unhurried, prestasi kualiti semua peringkat.

kontrak pemberimilikan atau perbuatan penerimaan dan penghantaran sebagai peringkat kedua membeli sebuah apartmen

Hanya selepas ujian kualitatif awal boleh diambil di peringkat kedua pembelian: majlis menandatangani kontrak pembelian. Ia tidak kira sama ada hadir notari pada majlis menandatangani perjanjian itu, bagaimanapun, semestinya memerlukan tindakan penerimaan dan pemindahan atau pengasingan kontrak, yang ditandatangani di peringkat pertama.

Kami ingin menarik perhatian anda untuk detail teknikal: kontrak pemberimilikan menentukan harga jualan pangsapuri, ia adalah - satu komponen untuk mengira asas cukai - cukai pendapatan peribadi pada penjualan apartmen.

Tarikh pemindahan sebenar apartmen - kontrak dalam alam semula jadi, ia boleh (dengan persetujuan penjual dan pembeli) untuk dipilih sebagai alternatif:

- sebagai masa menandatangani kontrak jualan;

- berkait rapat dengan pendaftaran negeri;

- pengambilalihan perakuan tajuk ke apartmen.

kesimpulan

Russian analisis pasaran perumahan mendedahkan beberapa trend positif. Ini terkenal dan diiktiraf kebijaksanaannya, di University Profesor tertentu. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Pertama, hasil yang ketara dasar negeri kawalan harga.

Dalam jangka masa panjang, ada penstabilan beransur-ansur harga dengan orientasi ke tahap sebelum krisis mereka, benar-benar kos-wajar. Pendek kata terdapat kecenderungan kepada genangan (bermaksud turun naik harga sekitar purata +/- 2.5%). Pada penilaian pangsapuri memberi kesan kepada kadar pertukaran yang stabil: sudah biasa, bahawa harga mereka adalah "ruble". Sebahagian besarnya mengaktifkan gadai janji pasaran perumahan. Sebagai contoh, pada tahun 2012 penduduk pinjaman gadai janji bernilai lebih daripada 1.0 trilion. sapu.

Walau bagaimanapun, selain dari ini sudah pasti momentum positif terhadap keselamatan pasaran hartanah, ia harus diperhatikan risiko yang berkaitan dengan pembelian pangsapuri tanpa perantara. Selalunya, bukan profesional tidak tahu nuansa pembelian dan penjualan apartmen tertentu. Dalam perbendaharaan kata pakar urusniaga sedemikian dirujuk sebagai "lemah". Memandangkan betapa pentingnya mematuhi aspek undang-undang jual beli adalah sangat disyorkan untuk menghubungi seorang pakar hartanah. Sama ada ia menjual pangsapuri, kurang daripada 3 tahun kekal dalam harta itu, mana-mana pembelian dan penjualan lain perumahan, penjagaan pakar pembayaran akan mengusahakan beberapa magnitud kurang daripada risiko kerugian langsung.