Kos pendekatan: intipati dan ciri-ciri utama

Kaedah utama menentukan nilai pasaran hartanah, mesin dan peralatan adalah satu pendekatan kos, yang berasaskan prinsip penggantian. Menurut beliau, orang yang membayar harga yang tidak munasabah untuk objek, jika ia adalah lebih tinggi daripada apa yang anda boleh membayar untuk yang sama utiliti dan kualiti yang sama.

Bilakah penilaian harta, mengambil kira pendekatan yang membolehkan paling tepat menunjukkan nilainya. Ia adalah mahal adalah yang utama. Difahamkan nilai objek dalam kes ini terdiri daripada harga pasaran tanah dan kos yang diperlukan untuk mencipta, sebagai contoh, struktur dalam bentuk sekarang.

Kos pendekatan kepada penilaian hartanah dijalankan dalam beberapa peringkat:

1. Menentukan harga tanah, yang mencakupi sebahagian besar daripada penggunaan yang betul.

2. Kira jumlah yang dibelanjakan untuk pembinaan kemudahan yang sama.

3. Tentukan jumlah pendapatan yang diterima oleh usahawan.

4. ditolak susut nilai fizikal, berfungsi dan luaran.

5. Ibu pengiraan akhir nilai tanah dan pembinaan bangunan itu, yang perlu mengambil kira pelarasan untuk memakai.

Pendekatan kos, sementara itu, mempunyai kelemahan digunakan. Yang utama adalah bahawa anda perlu menghabiskan banyak masa untuk menentukan nilai sebenar bangunan. Jadi, apabila pemulihan dibawa keluar dari sebuah bangunan lama, untuk menentukan dengan tepat kos yang pembentukan semula dan kemerosotan yang dikatakan adalah hampir mustahil. Berhubung dengan bangunan standard, maka pendekatan ini adalah yang terbaik di dalam pemahaman mereka, kerana ia adalah sangat mudah untuk digunakan. Dalam sesetengah keadaan, ia adalah satu-satunya pilihan, sebagai contoh, dalam menilai bangunan khas guna (sekolah, stesen keretapi, loji kuasa) atau nilai insurans.

Pendekatan kos sering digunakan apabila dijalankan penilaian aset tetap, pembinaan atau analisis penggunaan yang paling berkesan tanah.

Berhubung dengan kos penyelesaian pembinaan, ia dilakukan menggunakan empat kaedah asas: indeks, unit perbandingan, mogok ke dalam komponen dan kajian kuantitatif.

Jadi, kajian sebelum ini adalah untuk merangka anggaran untuk kos langsung yang digunakan untuk semua jenis kerja, bahan, jentera, utiliti dan sebagainya. Kos ini juga menambah kepada keuntungan dan pelabur overhed. Kaedah ini dianggap sebagai yang paling tepat, tetapi juga yang paling memakan masa untuk digunakan, kerana ia memerlukan pengetahuan penilai dalam bidang pembinaan dan penyediaan anggaran.

Pendekatan kos juga menggunakan kaedah mogok ke dalam komponen dalam penilaian hartanah, yang agak serupa dengan kuantitatif, tetapi ia tidak begitu memakan masa. Hakikat bahawa dia tidak menggunakan harga individu dan agregat semua unsur-unsur reka bentuk.

Bagi kaedah perbandingan unit, penggunaannya adalah wajar untuk jenis perbandingan. Jadi, untuk menilai objek, pilih ia dengan teknologi yang sama dan prestasi. Pemilihan dijalankan oleh direktori yang khusus. Kaedah ini adalah yang paling mudah, dan oleh itu mempunyai aplikasi yang sangat luas.

Kaedah indeks adalah bahawa nilai dibawa didarabkan dengan indeks tertentu, yang telah diluluskan oleh standard negeri. Adalah dipercayai bahawa apa-apa kaedah yang mempunyai tahap terendah dalam ketepatan.

Pendekatan kos boleh digunakan dalam penilaian mana-mana hartanah, tetapi tidak semestinya penggunaannya adalah wajar. Hakikat bahawa objek yang akan dibayar balik, ia digunakan jarang sekali, tetapi penggunaannya dalam penilaian ruang binaan adalah tidak betul.